Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa công chứng, chứng thực

Vừa qua Phòng 9, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hải Dương đã phối hợp với Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương tổ chức phiên tòa xét xử phúc thẩm vụ án dân sự về “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” giữa các đương sự:  Nguyên đơn: Bà Vũ Thị Vãng, sinh năm 1962. Địa chỉ: Số 186, đường Trần Phú, khu Mạc Thị Bưởi, thị trấn Nam Sách, tỉnh Hải Dương. Bị đơn: Anh Mạc Văn Tỉnh, sinh năm 1970 và chị Dương Thị Ảnh, sinh năm 1973; Địa chỉ: khu dân cư Trại Nẻ, phường An Lạc, thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương.

Nội dung vụ kiện: Ông Tỉnh, bà Ảnh có quyền sử dụng hợp pháp thửa đất số 154, tờ bản đồ tờ bản đồ số 4, diện tích 355m2, địa chỉ tại Thái Học 3, thị trấn Sao Đỏ, thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương được cấp GCNQSDĐ hợp pháp. Ông Tỉnh, bà Ảnh vay của bà Đào 700 triệu đồng; bà Đào lại vay của bà Vãng 700 triệu đồng nên các bên nhất trí thỏa thuận chuyển khoản nợ của 700 triệu đồng của ông Tỉnh, bà Ảnh với chị Đào sang bà Vãng. Ngày 02/11/2008 ông Tỉnh, bà Ảnh đã ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đối với thửa đất  trên cho bà Vãng để đối trừ khoản nợ (nghĩa vụ trả nợ) 700 triệu đồng. Sau khi nhận đất, bà Vãng đã chuyển nhượng thửa đất cho bà Nguyễn Thị Quyên và ông Vũ Đức Cấp với giá 1,4 tỷ đồng (hợp đồng chuyển nhượng ngày 02-02-2011). Ông Tỉnh, bà Ảnh cho rằng  việc ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tự nguyện, chỉ ký để giãn nợ chứ không bán đất, hợp đồng không làm thủ tục qua chính quyền địa phương, chưa có việc giao đất nhận tiền, tuy nhiên các bên đều thừa nhận chữ ký tại hợp đồng đúng chữ ký của ông Tỉnh, bà Ảnh; khi tham gia giao kết hợp đồng các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.

Tòa án nhân dân thành phố Chí Linh đã xét xử sơ thẩm vụ án và quyết định:

 Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Vãng về việc yêu cầu anh Mạc Văn Tỉnh và chị Dương Thị Ảnh tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD được lập ngày 02 tháng 11 năm 2008; Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 02-11-2008 giữa ông Mạc Văn Tỉnh, bà Dương Thị Ảnh và bà Vũ Thị Vãng đối với thửa đất số 154, tờ bản đồ số 04 tại KDC Thái Học 3, phường Sao Đỏ, thành phố Chí Linh, tỉnh Hải Dương; Giấy viết tay ngày 01-3-2009 của chị Dương Thị Ảnh là vô hiệu; Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 02-02-2011 giữa bà Vũ Thị Vãng và chị Nguyên Thị Quyên là vô hiệu

và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn và người có quyền lợi liên quan kháng cáo bản án. Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương đã xét xử phúc thẩm và nhận định:

Xem xét hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 02-11-2008 thấy: Theo nội dung hợp đồng và kết quả xác minh là QSDĐ tại thửa đất số 154, tờ bản đồ số 4, diện tích 355m2, địa chỉ tại Thái Học 3, thị trấn Sao Đỏ, huyện Chí Linh, tỉnh Hải Dương (nay là phố Thái Học, phường Sao Đỏ, thành phố Chí Linh) đã được UBND huyện Chí Linh cấp GCNQSDĐ ngày 14/11/2005 cho hộ ông Mạc văn Tỉnh và bà Dương Thị Ảnh. Tại thời điểm cấp GCNQSDĐ hộ gia đình ông Tỉnh gồm 4 người gồm: ông Tỉnh, bà Ảnh và 2 con là anh Mạc Văn Tùng, sinh năm 1994, Mạc Văn Đạt, sinh năm 1997, chưa đủ 15 tuổi nên ông Tỉnh, bà Ảnh là người giám hộ đại diện tham gia giao kết hợp đồng là phù hợp quy định của pháp luật. Việc chuyển nhượng QSDĐ và  sử dụng số tiền vào mục đích kinh tế chung của gia đình đó là việc trả nợ cho ông Tỉnh và bà Ảnh tại Ngân hàng Nhị Chiểu để tất toán khoản vay. Như vậy xác định hộ ông Tỉnh, bà Ảnh có quyền sử dụng hợp pháp thửa đất trên, đất đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp, nên có quyền thực hiện quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Mặt khác, nội dung cơ bản đã đầy đủ nội dung chủ yếu của hợp đồng chuyển nhượng: Gồm các bên tham gia (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng); đối tượng chuyển nhượng, Giá trị chuyển nhượng. Ngoài ra tại hợp đồng còn có các điều khoản về việc giao, đăng ký quyền sử dụng đất, trách nhiệm nộp thuế, phương thức giải quyết tranh chấp...

Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/11/2008; Giấy viết tay ngày 01/3/2009 không có công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chưa thực hiện đầy đủ theo theo quy định tại Điều 127 Luật đất đai năm 2003 và Điều 124, khoản 2 Điều 401, khoản 1, 2 Điều 689; Điều 692 Bộ luật dân sự 2005. Tuy nhiên, việc không hoàn thiện về hình thức hợp đồng là do phía các bị đơn không thực hiện theo nội dung thỏa thuận của hai bên tại hợp đồng. Nhưng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên đã được thực hiện trên thực tế (giao đất, nhận tiền) nên đủ điều kiện để công nhận hợp đồng có hiệu lực.

- Về quản lý sử dụng diện tích đất sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng: Mặc dù, bị đơn xuất trình biên lai nộp thuế SDĐ nhưng xét thực tế sau khi nhận chuyển nhượng, bà Vãng đã quản lý giấy GCNQSDĐ và do cần tiền để đi điều trị bị bệnh ung thư nên thông qua bà Vũ Thị Nhường giới thiệu bà Vãng đã chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông Vũ Đức Cấp và bà Nguyễn Thị Quyên với giá 1.400.000.000đ. Ông Cấp, bà Quyên nhờ bà Nhường quản lý hộ và đã phá một nhà cấp 4 đã cũ nát, đóng góp tiền làm đường. Do vậy xác định người đang quản lý thực tế là người nhận chuyển nhượng không phải là bị đơn.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 02/11/2008 là sự tự nguyện thỏa thuận thống nhất ý chí của các bên đương sự, không có căn cứ xác định bị đơn ký hợp đồng do bị ép buộc. Bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán xong bằng việc đối trừ nghĩa vụ và thực tế đã quản lý, sử dụng đất, chỉ chưa hoàn thiện về hình thức hợp đồng. Do vậy đủ điều kiện để công nhận hiệu lực của Hợp đồng. sửa án sơ thẩm theo hướng Chấp nhận hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 02/11/2008 và ngày 02-02-2011 nêu trên có hiệu lực.

Ảnh phiên tòa xét xử vụ án

 Sau khi xem xét toàn diện các tài liệu chứng cứ của vụ án, Hội đồng xét xử phúc thẩm TAND tỉnh Hải Dương đã quyết định chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan;  Sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên có hiệu lực.