Bất cập trong hướng dẫn về tính tiền sử dụng đất tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2024

Theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ Quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân thì:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

=

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng

-

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)

Trong đó:
- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

=

Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định này

x

Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này

- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.
- Trường hợp tiền đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không.
Tại khoản 2 Điều 8 quy định:

Đối với tiền đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nhiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng diện tích đất nhân với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất.

Trên thực tế những trường hợp các hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy CNQSD đất) mà trên cùng thửa đất có cả đất ở và đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm hoặc đất trồng cây lâu năm) rất phổ biến, nhất là đối với khu vực nông thôn. Thực tế nhiều trường hợp việc Nhà nước cấp giấy CNQSD đất chỉ là việc công nhận người sử dụng đất được quyền sử dụng đất do được nhận thừa kế, tặng cho từ trước khi có Luật đất đai năm 1993. Khi thực hiện Luật đất đai năm 1993, mặc dù theo đăng ký kê khai tại hồ sơ đo vẽ theo chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 thửa đất là đất ở nhưng theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 1993 thì diện tích đất ở do UBND các tỉnh căn cứ quỹ đất đai của địa phương quyết định mức đất ở mà mỗi hộ gia đình được sử dụng nhưng tối đa không quá 400m². Đối với tỉnh Hải Dương quy định diện tích đất ở tối đa cho mỗi hộ gia đình, cá nhân là 300m². Do đó phần diện tích đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng vượt quá 300m² được kê khai thành đất vườn (đất trồng cây lâu năm).
Theo bảng giá đất ở năm 2024 trên địa bàn tỉnh Hải Dương, giá thấp nhất là 560.000đ/m², cao nhất là 190.000.000đ/m², mức phổ biến từ 2.000.000đ – 20.000.000đ/m². Đối với đất nông nghiệp có giá từ 65.000đ/m² đến 85.000đ/m². Như vậy mức chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp là rất lớn, mặc dù ở cùng thửa đất, thậm chí đa số không xác định rõ trong thửa đất đó, vị trí nào là đất ở, vị trí nào là đất nông nghiệp, mức chênh lệch ít nhất khoảng 10 lần, cao nhất đến hơn 2.000 lần. Do vậy, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở, người sử dụng đất sẽ phải nộp 90% - 99,95% số tiền của giá đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Tuy nhiên đối với trường hợp người sử dụng đất lấn chiếm đất được quy định tại Điều 139 Luật đất đai thì tại Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP nêu trên quy định: Tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 139 Luật Đất đai
1. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai:

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở

x

Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất

x

10%

b) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai:

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở

x

Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất

x

30%

c) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có) theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận:

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích đất của loại đất được công nhận

x

Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất

x

40%

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai:

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở

x

Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất

x

20%

b) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai:

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở

x

Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất

x

50%

c) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có) theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận:

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích đất của loại đất được công nhận

x

Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất

x

60%

3. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai:

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức giao đất ở

x

Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất

x

30%

b) Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai:

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức giao đất ở

x

Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất

x

60%

c) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có) theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận:

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích đất của loại đất được công nhận

x

Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất

x

70%

4. Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở theo quy định tại khoản 1, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai thì tiền sử dụng đất được tính như sau:
a) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở (trong hạn mức giao đất ở, vượt hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai):

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở

x

Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất

x

80%

b) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có) theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận:

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích đất của loại đất được công nhận

x

Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất

x

80%

Như vậy, rõ ràng có nghịch lý trong quy định giữa 2 điều luật trong Nghị định, đó là: Người được giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đã được cấp giấy CNQSD đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất  từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với trường hợp cấp giấy CNQSD đất cho diện tích đất của người có hành vi lấn chiếm, vi phạm pháp luật đất đai.
Vì vậy, đề nghị cần nghiên cứu, xem xét, sửa đổi quy định đối với Điều 8 và Điều 11 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ để loại trừ bất cập, không công bằng trong việc tính tiền sử dụng đất giữa các trường hợp cấp giấy CNQSD đất đối với diện tích đất lấn chiếm và chuyển mục đích sử dụng đất như đã nêu trên.
                                                                                                                             Nguyễn Văn Tưởng
                                                                                                                                 Phòng 9, VKSND tỉnh Hải Dương