Tin bài: Tìm hiểu về “Quyền bề mặt” theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.

Ngày 24/11/2018, Bộ luật dân sự năm 2015 được Quốc hội hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ 10 nhằm đáp ứng yêu cầu đổi mới với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phù hợp với Hiến pháp năm 2013; có tính kế thừa và phát triển các quy định còn phù hợp; đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế của Việt Nam.

BLDS năm 2015 gồm 6 phần, 27 chương và 689 Điều với nhiều chế định mới, tiến bộ, thể hiện một cách đầy đủ nhất với tính chất là luật chung và định hướng cho việc xây dựng các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ dân sự đặc thù, xử lý bất cập của luật hiện hành, giải quyết được những vướng mắc trong thực tiễn cuộc sống.

Quyền bề mặt là một quyền mới được quy định tại BLDS năm 2015, BLDS năm 1995 và 2005 đều không có quy định về quyền này. Tuy nhiên, trong hệ thống pháp luật của các quốc gia trên thế giới thì quyền bề mặt không phải là một quyền mới.

Về lịch sử, thuật ngữ “quyền bề mặt” (Superficies) được hình thành từ rất sớm, đã được ghi nhận trong luật La Mã cổ đại giai đoạn trước công nguyên. Nhiều hệ thống pháp luật của các quốc gia ở Châu Âu đều thừa nhận chịu sự ảnh hưởng từ luật La Mã lên pháp luật của quốc gia mình, nhất là trong luật dân sự. Trải qua các giai đoạn lịch sử bành trướng và xâm chiếm thuộc địa, chính pháp luật của các quốc gia Châu Âu lại ảnh hưởng lên pháp luật của các quốc gia trước đây đã từng là thuộc địa của họ. Có thể nói, “quyền bề mặt” trong luật dân sự của các quốc gia ngày nay được bắt nguồn từ luật La Mã cổ đại.

Vì vậy, theo cách hiểu ban đầu thì “quyền bề mặt” là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất và một người có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất cho phép xây dựng công trình trên đó, bằng cách như vậy, người đó có được quyền bề mặt. Họ phải thanh toán một chi phí hợp lý cho chủ đất theo thỏa thuận, đó là tiền thuê đất.

Tuy nhiên, vấn đề là quy định “quyền bề mặt” như trên là quy định của những Nhà nước thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Bởi, từ Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ còn một chế độ sở hữu duy nhất về đất đai là chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; trên cơ sở thẩm quyền luật định, Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác nhau trong xã hội sử dụng. Do đó, nói tới “quyền bề mặt” trong Luật Dân sự Việt Nam chúng ta phải hiểu đó là quyền sử dụng đất. Vì thế, từ thực tế này sẽ đặt ra vấn đề áp dụng “quyền bề mặt” vào trong luật dân sự không thể rập khuôn theo lý thuyết, cách hiểu, cách áp dụng như trong pháp luật của các quốc gia khác mà phải xuất phát từ sự khác biệt về chế độ sở hữu đối với đất đai ở nước ta.

Theo quy định tại điều 267 BLDS năm 2015, Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác. Điều này có nghĩa là chủ thể quyền bề mặt sẽ có một quyền năng không khác gì chủ đất. Chủ thể quyền bề mặt khi sử dụng đất cũng được gọi là “người sử dụng đất”, nhưng chắc chắn không phải là “người sử dụng đất” theo nghĩa là chủ đất. “Người sử dụng đất” theo nghĩa này được Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điều 5, đó là những người mà họ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Có thể thấy qua ví dụ sau: A ký hợp đồng thuê đất của B. Thực tế A là người đang sử dụng đất một cách hợp pháp nhưng A lại không được Luật Đất đai thừa nhận với tư cách là “người sử dụng đất” mà phải là B, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, A chỉ có thể thuê để sử dụng đất, xây dựng, khai thác, thế chấp các tài sản trên đất chứ không thể giao kết các hợp đồng khác như chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất được bởi những quyền năng này thuộc về B.

“Quyền bề mặt” được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác (Điều 268, 269 BLDS). Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Trường hợp thoả thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng (Điều 270 BLDS). Nội dung của quyền bề mặt được quy định tại Điều 271 BLDS, theo đó: Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác và được sở hữu những tài sản được tạo lập nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.

Như vậy, kể từ thời điểm có hiệu lực của quyền bề mặt thì người có quyền bề mặt được phép tiến hành những hoạt động như sau:

Thứ nhất: Tiến hành đầu tư trồng cây, nuôi trồng thủy sản hoặc xây dựng các công trình để phục vụ cho việc sản xuất, kinh doanh. Tài sản trên đất được hình thành sẽ thuộc quyền sở hữu của người có quyền bề mặt, cho nên nếu tài sản trên đất là công trình xây dựng phải đăng ký quyền sở hữu thì người có quyền bề mặt phải làm các thủ tục xin phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất… Ngoài ra, khi khai thác, sử dụng tài sản trên đất của người khác, thì người có quyền bề mặt cần phải thực hiện theo quy định của Luật đất đai và các luật có liên quan.

Thứ hai:  Người có quyền bề mặt được phép khai thác, sử dụng hưởng hoa lợi, lợi tức, quyền tự do định đoạt tài sản đã hình thành trên bề mặt cho chủ khác thông qua các giao dịch như mua bán, cho thuê, thế chấp, hoặc để lại thừa kế.

Thứ ba: Người có quyền bề mặt được phép chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền bề mặt cho chủ thể khác. Chuyển giao là việc chuyển quyền sở hữu tài sản và quyền khai thác mặt nước, mặt đất, lòng đất cho người khác thông qua các giao dịch như mua bán, tặng cho, thế chấp, trao đổi tài sản. Nếu quyền bề mặt chuyển giao một phần thì chủ thể nhận chuyển giao có một phần quyền bề mặt được chuyển giao và có các nghĩa vụ tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.

Ví dụ, A xác lập quyền bề mặt đối với 10.000 m² đất trồng cây cà phê thuộc quyền sử dụng đất của B với thời hạn 20 năm. Mỗi năm A phải trả cho B 300.000.000 đồng. Nay A chuyển giao quyền bề mặt cho C xác lập trên 1/3 diện tích đất đó với giá 400.000.000 đồng. Kể từ thời điểm xác lập quyền bề mặt, C có nghĩa vụ trả cho B mỗi năm 100.000.000 đồng đến hết thời hạn của quyền bề mặt. Ngoài ra, chủ thể nhận chuyển giao kế thừa các quyền, nghĩa vụ trong phạm vi phần quyền bề mặt nhận chuyển giao.

Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao toàn bộ thì người nhận chuyển giao tiếp nhận toàn bộ các quyền và nghĩa vụ của người đã chuyển giao.

Việc chấm dứt “quyền bề mặt” được quy định trong 5 trường hợp sau đây: Thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết; Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một; Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình; Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai; Theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật (Điều 272 BLDS).

Điều 273 quy định, khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, hoặc theo quy định của pháp luật.

Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt, quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.

Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản, chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.

Như vậy, ở đây không đặt nặng vấn đề xác định tài sản. Bởi lẽ, khi chủ thể quyền bề mặt từ chối quyền của mình (có thể hiểu là “tháo dỡ, di chuyển tài sản” để hoàn trả mặt bằng cho người có quyền sử dụng đất) thì quyền tài sản này đã tự động dịch chuyển sang người có quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất có quyền từ chối, hoặc tháo dỡ tài sản đó để lấy lại mặt bằng và toàn bộ chi phí tháo dỡ này, người có quyền bề mặt phải có trách nhiệm thanh toán. Nếu việc đó không được thực hiện bằng thỏa thuận, hay người có quyền bề mặt từ chối thanh toán, thì người có quyền sử dụng đất có thể khởi kiện dân sự để yêu cầu hoàn trả cho phần chi phí này. 

Việc ghi nhận quyền bề mặt của BLDS năm 2015 là dấu mốc quan trọng trong hoàn thiện thể chế kinh tế và thúc đẩy giao lưu dân sự trên cơ sở tôn trọng các quy luật thị trường. Qua đó tạo một hành lang pháp lý rộng mở, bảo đảm cho tài sản là hàng hóa trong giao lưu dân sự được tối đa hóa giá trị không chỉ bởi chủ sở hữu, sử dụng mà còn bởi cả người không phải chủ sở hữu, sử dụng; hạn chế được rủi ro pháp lý, giữ được sự ổn định gốc các quan hệ dân sự và tạo lập nền tảng vững bền cho các quan hệ khác hình thành nhằm tối ưu hóa mọi nguồn lực, động lực và thúc đẩy nền kinh tế phát triển.