VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN TỈNH HẢI DƯƠNG

https://vienkiemsat.haiduong.gov.vn

VKSND TP Hải Dương: Kháng nghị Bản án dân sự sơ thẩm về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Vừa qua, Viện kiểm sát nhân dân TP Hải Dương đã phát hành kháng nghị đối với Bản án dân sự số 61/2024/DS-ST ngày 26/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là chị Hoàng Thị Thoa và bị đơn là bà Trần Thị Hạnh.
Theo đó, ngày 16/10/2021, chị Hoàng Thị Thoa và bà Trần Thị Hạnh ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 90m2 (60m2 đất thổ cư, 30m2 đất lâu năm) có cạnh mặt tiền là 5,2m, mặt hậu 5,2m tại thửa đất số 53, tờ bản đồ số 02, địa chỉ tại xã Thượng Đạt, huyện Nam Sách, tỉnh Hải Dương (nay là xã An Thượng, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương), giá thỏa thuận chuyển nhượng là 569.000.000 đồng. Chị Hoàng Thị Thoa đặt cọc nhận chuyển nhượng đấtvới số tiền 200.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc từ ngày 16/10/2021 đến khi bà Trần Thị Hạnh làm thủ tục tách thửa chuyển nhượng xong, nếu không thực hiện được thì bà Hạnh phải đền gấp 02 lần số tiền chị Thoa đã đặt cọc. Cùng ngày, bà Hạnh đã nhận đủ 200.000.000 đồng tiền đặt cọc. Cuối năm 2021 bà Hạnh xây dựng 02 căn nhà trên thửa đất số 53, không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị Thoa theo nội dung thỏa thuận đã nhận đặt cọc.
Chị Hoàng Thị Thoa khởi kiện đề nghị Tòa án buộc bà Trần Thị Hạnh phải trả lại cho chị số tiền 400.000.000 đồng, gồm 200.000.000 đồng tiền đặt cọc và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc. Bà Hạnh cho rằng tại Điều 3 của hợp đồng quy định về thời hạn là đến khi bà hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất chuyển nhượng, đến khi đó đất không đủ diện tích 90m2 để chuyển nhượng thì bà mới chấp nhận phá hợp đồng và đồng ý trả 400.000.000 đồng. Nay bà chỉ đồng ý trả 200.000.000 đồng tiền đặt cọc, không đồng ý trả tiền phạt cọc.
Bản án dân sự sơ thẩm số 63/2024/DS-ST ngày 27/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương đã quyết địnhchấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Hoàng Thị Thoa, buộc bà Trần Thị Hạnh phải trả chị Hoàng Thị Thoa số tiền đặt cọc là 200.000.000đồng và không chấp nhận yêu cầu của chị Hoàng Thị Thoa về số tiền phạt cọc là 200.000.000đồng.
VKSND TP Hải Dương xét thấy:Hồ sơ sơ vụ án thể hiện sau khi ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc, bà Hạnh không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị Thoa, mặc dù hợp đồng đặt cọc vẫn đang có hiệu lực, nhưng bà Hạnh đã xây dựng 02 căn nhà kiên cố trên thửa đất số 53 dẫn đến diện tích phần đất còn lại không đủ 90m2 như đã thỏa thuận với chị Thoa. Mặt khác bà Hạnh còn xây dựng nhà trên diện tích đất nuôi trồng thủy sản (thửa 44) nằm trong phần diện tích đất ao do UBND xã An Thượng quản lý.
Đến nay, theo kết quả xác minh tại UBND huyện Nam Sách thì không thể tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị Thoa được. Do đó xác định nguyên nhân, lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc không thể thực hiện được là do bà Hạnh.
Tuy nhiên, Bản án xác định bà Hạnh không thực hiện được việc tách thửa chuyển nhượng do có trở ngại khách quan là thửa đất số 53 cấp đồng thời cùng thửa đất số 44 trong cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác định chị Thoa cũng có một phần lỗi do đồng ý thỏa thuận lại vị trí đất chuyển nhượng làm cho hợp đồng chuyển nhượng đất không được thực hiện là đánh giá chứng cứ xác định lỗi không đúng. Lý do không thực hiện được việc tách thửa do bà Hạnh xây dựng nhà trên diện tích đất nuôi trồng thủy sản (thửa 44); đồng thời việc chị Thoa thoả thuận lại vị trí đất chuyển nhượng là do bà Hạnh đã vi phạm thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc, xây dựng 02 căn nhà kiên cố trên thửa đất số 53 như phân tích nêu trên.
Điều 423 Bộ luật dân sự quy địnhvề hủy bỏ hợp đồng như sau:
1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
Trong vụ án này, hợp đồng đặt cọc đã có hiệu lực và đang được thực hiện, chị Thoa đã giao đủ tiền theo hợp đồng nhưng bà Hạnh vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng (sử dụng đất sai mục đích dẫn đến không thể thực hiện việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Vi phạm của bà Hạnh được xác định là “vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” vì dẫn đến không thể giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (do thực tế hiện tại không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị Thoa), đây là căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 423 Bộ luật dân sự.
Điều 427 Bộ luật dân sự về hậu quả của việc huỷ bỏ hợp đồngquy định: 
“1. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận, trừ thoả thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. 
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng...”.
Bản án không áp dụng Điều 423 và 427 Bộ luật dân sự để tuyên hủy bỏ hợp đồng đặt cọc và xử lý hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng là vi phạm trong việc áp dụng pháp luật.
          Thấy rằng Bản án dân sự sơ thẩm số 63/2024/DS-ST ngày 27/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương đã có vi phạm trong việc đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật, vi phạm Điều 108 Bộ luật tố tụng dân sự, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự nên VKSND TP Hải Dương đã phát hành kháng nghị đối với bản án nêu trên của TAND TP Hải Dương, đề nghị TAND tỉnh Hải Dương sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 63/2024/DS-ST ngày 27/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Hải Dương./.
                                                                                                                                Trần Thị Hải Yến
                                                                                                                                            Viện KSND TP Hải Dương

Tác giả: Quản trị

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây