VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN TỈNH HẢI DƯƠNG

https://vienkiemsat.haiduong.gov.vn

Bàn về việc xác định Hợp đồng thế chấp vô hiệu hay không vô hiệu

Thời gian vừa qua, các vụ án liên quan đến tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp giữa Ngân hàng và các hộ kinh doanh xảy ra khá phổ biến. Nhiều vụ trong quá trình xác minh thu thập chứng cứ Tòa án xác định được hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa người thứ ba đang sử dụng đất với người thế chấp đất cho ngân hàng bị vô hiệu nhưng người thế chấp đã thế chấp nhà và đất cho Ngân hàng để đảm bảo khoản vay. Vì vậy việc nhận định Ngân hàng có phải người thứ ba ngay tình trong trường hợp này hay không còn có nhiều quan điểm khác nhau. Tác giả xin đưa ra một tình huống cụ thể để quý đồng nghiệp và độc giả cùng trao đổi:
Năm 2018, anh A vay của anh B số tiền 1 tỷ đồng, để đảm bảo cho khoản vay anh A mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà C (mẹ anh A) đưa cho anh B để đảm bảo cho khoản vay. Sau đó anh B đưa bà C đi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng, bà C đã ký vào hợp đồng nhưng chỉ nghĩ là ký để đảm bảo cho khoản vay của anh A chứ không phải bà bán đất và gia đình bà vẫn sinh sống ở trên thửa đất này. Năm 2019, anh B có đơn đề nghị Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã nhận chuyển nhượng của bà C, bà C không biết việc này. Năm 2021, do anh A không trả được tiền, anh B đã thế chấp thửa đất trên cho Ngân hàng L để vay 2 tỷ đồng. Khi Ngân hàng L thẩm định thửa đất, anh B khai nhà đất đang cho hộ bà C thuê nhưng Ngân hàng không tiến hành làm việc với hộ bà C. Năm 2024 do không trả được nợ, Ngân hàng khởi kiện đến Tòa án yêu cầu anh B trả nợ và Ngân hàng L được phép xử lý tài sản bảo đảm là thửa đất anh B đã thế chấp nếu anh B không trả được. Hộ bà C không chấp nhận đề nghị xử lý tài sản thế chấp của Ngân hàng L.
Quá trình xác minh vụ án, Tòa án đã lấy lời khai của bà C. Bà C xác định bà có biết việc anh A vay tiền anh B và bà chuyển nhượng đất cho anh B để đảm bảo cho khoản vay 1 tỷ chứ thực chất bà không nhận khoản tiền nào của anh B và cũng không giao đất trên thực tế cho anh B mà vẫn sử dụng từ đó đến nay. Anh A và bà C cũng không biết việc anh B thế chấp thửa đất cho Ngân hàng, thời điểm ngân hàng đến thẩm định anh và gia đình không ai biết. Bản thân anh B cũng xác định việc chuyển nhượng giấy chứng nhận chỉ để đảm bảo cho khoản vay 1 tỷ.
Quan điểm thứ nhất: Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh B và bà C là vô hiệu nhưng hợp đồng thế chấp không vô hiệu.
Nhận thấy hợp đồng mua bán đất giữa anh B và bà C tuy đã được công chứng hợp pháp tại văn phòng công chứng nhưng thực tế bà C không nhận khoản tiền mua bán nhà nào của anh B. Anh A, anh B và bà C đều thừa nhận việc chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản tiền vay 1 tỷ đồng. Do đó căn cứ quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015 "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo bị vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực”, xác định hợp đồng mua bán đất giữa anh B và bà C là giả tạo, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu.
Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, đã được Nhà nước cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho anh B. Để đảm bảo khoản vay, anh B và Ngân hàng L đã ký Hợp đồng thế chấp thửa đất trên, hợp đồng thế chấp cũng đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định. Ngân hàng đã tiến hành thủ tục thẩm định tài sản trước khi ký hợp đồng thế chấp, có chữ ký của anh B và đến trực tiếp để thẩm định
Quá trình giải quyết vụ án, anh B thừa nhận việc bà C chuyển nhượng tài sản là quyền sử dụng đất cho anh là để anh vay hộ tiền cho anh A nhưng anh B không trình bày nội dung này với Ngân hàng và Giấy chứng nhận cũng mang tên anh B, do vậy, Ngân hàng không buộc phải biết việc anh B và bà C thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để nhằm che giấu một giao dịch vay khác. Căn cứ Điều 133 Bộ luật Dân sự, Công văn giải đáp số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao, xác định ngân hàng là người thứ ba ngay tình, giao dịch thế chấp không vô hiệu.
Quan điểm thứ hai: Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh B và bà C là vô hiệu và hợp đồng thế chấp giữa anh B và Ngân hàng L vô hiệu do Ngân hàng không phải người thứ ba ngay tình
Hợp đồng thế chấp giữa anh B và Ngân hàng L thể hiện ý chí của các bên tham gia giao kết, hoàn toàn tự nguyện và không trái với quy định của pháp luật, được thực hiện tại văn phòng công chứng theo đúng quy định. Bên vay là anh B đã nhận đủ số tiền vay. Tuy nhiên, khi tiến hành thẩm định tài sản thế chấp, Ngân hàng L biết việc thửa đất này anh B khai cho hộ bà C, anh A thuê nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh việc hộ bà C biết về việc thế chấp này, không làm rõ tại sao hộ bà C lại sử dụng thửa đất này. Gia đình bà C và anh A cũng khai không biết gì về việc Ngân hàng đến thẩm định nhà đất. Do vậy căn cứ theo mục 1 phần III công văn số 02/TANDTC-PC ngày 2/8/2021 của TAND tối cao, xác định ngân hàng chưa làm hết trách nhiệm trong việc thẩm định tài sản khi ký kết hợp đồng thế chấp nên Ngân hàng L không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy căn cứ  hợp đồng thế chấp tài sản giữa ngân hàng và anh B là vô hiệu.
Tác giả đồng tình với quan điểm thứ hai, bởi lẽ trong trường hợp này Ngân hàng chưa làm hết đầy đủ nghĩa vụ trong việc thẩm định tài sản thế chấp, việc thẩm định nguồn gốc tài sản thế chấp, xác minh các chủ thể đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản thế chấp là nghĩa vụ bắt buộc của ngân hàng. Vì vậy, trong trường hợp này Ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình, do đó hợp đồng thế chấp phải được xác định là vô hiệu.
Trên đây là quan điểm của tác giả đối với tình huống pháp lý nêu trên, mong nhận được sự trao đổi từ quý đồng nghiệp và độc giả./.
                                                                                                                        An Thị Hà Trang

Tác giả: Quản trị

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây