VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN TỈNH HẢI DƯƠNG

https://vienkiemsat.haiduong.gov.vn

Bàn về xác lập quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề

Trong số những vật quyền bị hạn chế, quyền đối với bất động sản liền kề trở thành một trong những nội dung phát sinh rất nhiều tranh chấp trên thực tế. Bởi khi xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kế sẽ gây ảnh hưởng cho chủ thể chịu hưởng quyền. Thực tiễn khi giải quyết tranh chấp, không giải quyết hợp tình, hợp lý, đúng căn cứ pháp luật sẽ dẫn đến tranh chấp kéo dài.
Hình ảnh phiên Tòa dân sự sơ thẩm
1.Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Theo quy định tại Điều 246 Bộ luật dân sự thì quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thể tự nhiên, theo quy định của Luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.
Theo quy định của Điều 247 Bộ luật dân sự thì hiệu lực của quyền đối với bất động sản liên kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 thì quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề trong đó có quyền về lối đi. Quyền về lối đi qua ( quy định tại Điều 254 BLDS năm 2015): Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.
2.Về trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.
Tại Điều 73 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề như sau:
- Khi phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề thì một trong các bên nộp đơn, Giấy chứng nhận (nếu có), hợp đồng hoặc bản án, quyết định của Tòa án nhân dân cho Văn phòng đăng ký đất đai.
- Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên Giấy chứng nhận nếu có yêu cầu.
Theo khoản 8 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề sau khi được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề gồm có:  Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp của một bên hoặc các bên liên quan; Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
Như vậy, qua các quy định trên có thể thấy rằng một trong những căn cứ để xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề là theo quyết định hoặc bản án của Tòa án.
3. Thực tiễn giải quyết tranh chấp lối đi tại Tòa án hiện nay.
Các tranh chấp về lối đi được Tòa án thụ lý giải quyết có nhiều nguyên nhân khác nhau: Có trường hợp hộ gia đình có đất liền kề phía trong đã sử dụng đất của chủ đất phía ngoài một thời gian rất dài nhưng sau đó xảy ra mâu thuẫn, hộ gia đình phía ngoài không cho hộ gia đình phía trong đi như xây tường ngang lối đi, dùng vật chắn ngang lối đi, đe dọa gây thương tích nếu hộ phía trong đi qua đất … Hoặc cũng có trường hợp chủ đất phía ngoài trước đây có cho hộ phía trong đi qua đất nhưng khi chuyển nhượng đất cho người khác thì người này không cho hộ phía trong đi nữa… Trong những vụ án như vậy, Tòa án sẽ xem xét, giải quyết có buộc chủ đất phía ngoài dành cho chủ đất liền kề phía trong một lối đi hay không. Tuy nhiên, qua thực tiễn xét xử thì quyết định của Tòa án đối với phần đất Tòa án chấp nhận cho chủ đất phía trong được đi qua, khi có căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (trong đó có theo quyết định, bản án của Tòa án) thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có liên quan gửi hồ sơ đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề cho Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thể hiện trên Giấy chứng nhận. Như vậy, diện tích đất mà Tòa án quyết định buộc chủ đất phía ngoài cho chủ đất liền kề phía trong được đi sẽ được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đất phía ngoài. Chứ không phải là tách diện tích làm lối đi ra và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đất liền kề phía trong. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có thể sẽ thay đổi hoặc chấm dứt theo quy định tại Điều 249, 256 BLDS năm 2015. Tòa án buộc chủ đất liền kề phía trong phải đền bù cho chủ đất phía ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 thì “Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”. Tòa án tiến hành định giá diện tích đất làm lối đi và buộc chủ đất liền kề phía trong trả cho chủ đất phía ngoài số tiền theo kết quả định giá nhưng hoặc Tòa án buộc chủ đất liền kề phía trong bồi thường thêm một số tiền nào đó nhằm bù đắp quyền lợi bị thiệt hại của chủ đất phía ngoài.
Quyền về lối đi qua là một quyền năng đặc biệt quan trọng. Thực tế, bất kì chủ thể nào cũng có nhu cầu sử dụng lối đi để thông thương ra đường công cộng, phục vụ cuộc sống hằng ngày. Vì vậy, quyền yêu cầu mở lối của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi không có hoặc không đủ lối đi là một quyền dân sự rất thiết thực của người dân. Để các vụ án xẩy ra, được giải quyết kịp thời, tránh khiếu kiện kéo dài, đặt ra yêu cầu rất lớn cho các kiểm sát viên trực tiếp tham gia xét xử những tranh chấp quyền về lối đi qua đó cần phải giải thích, lập luận cũng như đánh giá đúng, chính xác về những vấn đề nêu trên để đảm bảo “cân bằng” quyền và lợi ích của các bên trong tranh chấp./.
                                                Phạm Thị Thùy, Bùi Thị Hậu, Phan Thị Thu Huyền
Phòng 9 - Viện KSND tỉnh Hải Dương
 

Tác giả: admin

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây