VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN TỈNH HẢI DƯƠNG

https://vienkiemsat.haiduong.gov.vn

Những điểm mới, nổi bật của luật đất đai 2024

Ngày 18/01/2024, tại kỳ họp bất thường lần 5, Quốc hội khóa XV đã thông qua dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (dưới đây gọi là Luật Đất đai 2024) và có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.Theo đó sửa đổi, bổ sung 180/212 Điều của Luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 Điều, nổi bật ở một số điểm như sau:
Thứ nhất, Bỏ khung giá đất, ban hành Bảng giá đất mới từ 01/01/2026.
Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH14 đã bỏ khung giá đất. Đồng thời, tại Điều 159 Luật này quy định, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ công bố Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/01/2026. Đặc biệt, hàng năm Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 năm sau. Bảng giá đất hiện hành sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, trong trường hợp cần thiết, các tỉnh, thành phố có thể điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định mới cho phù hợp với thực tế giá đất tại địa phương. Bên cạnh đó, tại điểm a Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh, việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường thay vì căn cứ vào giá đất tối thiểu - tối đa của khung giá đất do Chính phủ ban hành như hiện nay. Tại Khoản 1 Điều 159 có quy định các trường hợp cụ thể áp dụngBảng giá đất mới. Ngoài ra, tại Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 5 phương pháp định giá đất rất cụ thể.
Đây là điểm mới quan trọng, làm cơ sở giải quyết nhanh chóng cho các công tác thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá trị Bất động sản cũng như tính toán được hiệu quả đầu tư dự án, quy định trách nhiệm giữa các bên liên quan,... là nhưng vấn đề nhức nhối và tồn đọng chưa được giải quyết trong suốt thời gian qua.
Thứ hai, đối với vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
1. Thay đổi tên gọi chính xác của sổ đỏ, sổ hồng. Theo Luật Đất đai 2024 thì sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Không còn cấp đất cho hộ gia đình. Hiện nay, theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất có bao gồm hộ gia đình. Tuy nhiên, theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất, trong đó không có hộ gia đình. Thêm nữa, Khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình sử dụng đất có Sổ trước ngày Luật này có hiệu lực thì sẽ được cấp đổi ghi tên tất cả các thành viên hộ vào sổ nếu có nhu cầu.
3. Đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 được cấp Sổ đỏ:Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ 15/10/1993 - trước 01/7/2014 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau: Không vi phạm pháp luật về đất đai;Không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền; Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là không có tranh chấp.Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng mốc thời gian sử dụng đất không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ thêm 10 năm (từ 01/7/2004 thành 01/7/2014). Đồng nghĩa với việc, từ năm 2025, đất không có giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014 tăng cơ hội được cấp Sổ đỏ.
Đất cấp sai thẩm quyền sau 2014 sẽ được cấp Sổ đỏ: Theo đó, Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 01/7/2014 - trước ngày 01/01/2025 đáp ứng các điều sau theo quy định tại khoản 4 Điều 140 Luật Đất đai 2024 thì được cấp Sổ đỏ: Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp; Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.Từ năm 2025 - khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đất cấp sai thẩm quyền sau ngày 01/7/2014 - trước ngày 01/01/2025 sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên. Điều này rất có lợi cho người dân.
Thứ ba, đối với vấn đề thu hồi, bồi thường và hỗ trợ tái định cư.
1.Luật Đất đai sửa đổi quy định rõ: Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa. Luật cũng quy định cụ thể về tiêu chí, điều kiện để Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm 3 tiêu chí lớn: xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách… Điều 79 Luật Đất đai 2024 đã quy định chi tiết 32 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng.
2. Đa dạng các hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất. Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm hình thức bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi; Nhà ở. Đặc biệt, ưu tiên người dân được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở được lựa chọn bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu. Đồng thời, khoản 4 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định rõ, Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản, để tạo điều kiện cho người có đất thu hồi có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống sản xuất.
3. Phải thực hiện bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất: Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024 liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024 nêu rõ: “…Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.”. Khoản 5 Điều này cũng quy định, khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.Đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Một khu tái định cư có thể bố trí cho một/nhiều dự án.Như vậy, từ ngày 01/01/2025, về nguyên tắc, việc tái định cư phải thực hiện trước mới được thu hồi đất. Đảm bảo tối đa lợi ích cho người dân bị ảnh hưởng, giữ vững ổn định – an sinh xã hội, cuộc sống cho nhân dân.
4. Bổ sung thêm khoản hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 quy định các khoản hỗ trợ chính khi Nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh các khoản hỗ trợ đã quy định, Luật Đất đai 2024 quy định thêm các khoản hỗ trợ khác như: Hỗ trợ di dời vật nuôi;Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời đối với tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.
Thứtư, về chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi, bổ sung nguyên tắc sử dụng đất theo hướng chi tiết hơn so với Luật Đất đai 2023 như: Đúng mục đích sử dụng đất; Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất; Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. Không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh. Bên cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì Luật Đất đai 2024 còn bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai tại Điều 23, 25, 25 Luật Đất đai 2024.
2. Phải công bố công khai tất cả các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều 75 Luật Đất đai 2024 quy định về công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:Việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất quốc gia thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch; Kế hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.
3.Khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024 cho phép hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013.Ngoài ra, tại Điều 172 Luật Đất đai 2024 bổ sung quy định Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này. Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm.
4. Cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Hiện nay, theo khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Tuy nhiên, tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 không còn quy định trường hợp này. Theo đó, từ ngày 01/01/2025, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho đất trồng lúa. Trường hợp người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức (trên 03 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; trên 02 ha đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác) phảiThành lập tổ chức kinh tế và Có phương án sử dụng đất trồng lúa được UBND cấp huyện phê duyệt.Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thay vì bị cấm như hiện nay.
5. Được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để làm nhà ở thương mại. Điều 127 Luật Đất đai 2024 nêu rõ, đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng thì được thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện thỏa thuận quyền sử dụng đất thực hiện dự án. Nếu nhà đầu tư đã nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà đến thời điểm hết hạn sử dụng đất đối với đất đã nhận chuyển quyền nhưng vẫn chưa hoàn thành thủ tục về đất đai để thực hiện dự án thì được tiếp tục thực hiện các thủ tục để triển khai dự án mà không phải gia hạn.
Thứ năm, Sửa đổi các thủ tục hành chính về đất đai.
Chương XIV gồm có 7 điều, quy định về thủ tục hành chính đất đai. Trong đó quy định rõ về công bố, công khai các thủ tục hành chính về đất đai; trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất… Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục phân cấp thu hồi đất cho địa phương, đẩy mạnh phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện. Bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, đẩy mạnh phân cấp ủy quyền về quản lý đất đai theo hướng tăng tính chủ động của UBND, phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác đối với các dự án này. Luật Đất đai đã quy định rõ về công bố, công khai các thủ tục hành chính về đất đai; trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất đai; trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất.Bổ sung chương XII về hệ thống thông tin quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với các quy định về trách nhiệm, thời gian các Bộ, ngành và các địa phương đưa hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai vào vận hành, khai thác; quy định kết nối liên thông cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu của các Bộ, ngành có liên quan.
Có thể thấy Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua gồm 16 Chương và 260 Điều có nhiều những nội dung mới, quan trọng, tập trung hoàn thiện các quy định, chính sách nhằm tháo gỡ được những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai, nhằm thể chế hóa toàn diện, đồng bộ, phù hợp với thể chế nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, tháo gỡ những vướng mắc, rườm rà trong thủ tục hành chính trên thực tế, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp trong đời sống và phát triển kinh tế.
Công chức ngành Kiểm sát cần chủ động nghiên cứu, nắm bắt những điểm mới, những điểm thay đổi quan trọng của Luật Đất đai 2024 để phục vụ tốt công tác khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành.
                                                                Nguyễn Văn Đoàn, Phòng 8
(Sưu tầm và tổng hợp)
 

Tác giả: admin

Bạn đã không sử dụng Site, Bấm vào đây để duy trì trạng thái đăng nhập. Thời gian chờ: 60 giây