Bàn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng diện tích không đủ để tách thửa

Việc xác định hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hay không ở một số vụ việc còn có nhiều quan điểm khác nhau, dẫn đến khó khăn trong việc giải quyết vụ án. Đặc biệt là Vụ án dân sự về “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” mà diện tích chuyển nhượng không đủ để tách thửa theo Quyết định của UBND tỉnh quy định thì còn có nhiều nhận thức khác nhau, trường hợp cụ thể như sau:

Ông Lê Văn T và bà Lê Thị N (là anh em ruột). Năm 2006, ông T và bà N thống nhất thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Bà N có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 146 m2, tại thôn Mỹ Vọng, xã Ngọc Liên, huyện Cẩm Giàng, được UBND huyện Cẩm Bình cấp GCNQSDĐ ngày 09/9/1995. Bà N nhất trí chuyển nhượng 73m2 đất, chiều ngang bám mặt đường là 3m, với số tiền 100.000.000đ cho ông T. Ông T sẽ xây cho bà N ngôi nhà với giá trị 100.000.000đ, tương đương với giá trị 73m2. Đồng thời ông T cũng xây dựng 1 ngôi nhà trên diện tích mà bà N chuyển nhượng để ở. Ông T và bà N có lập văn bản hợp đồng chuyển nhượng đất (viết bằng tay) và có người làm chứng, có sự chứng kiến của đại diện chính quyền địa phương. Sau khi bàn giao nhà đất, ông T và bà N ở từ năm 2006 đến nay, không xảy ra tranh chấp gì. Tuy nhiên năm 2022, ông T yêu cầu bà N làm thủ tục chuyển nhượng để ông làm GCNQSDĐ thì bà N không đồng ý nên ông khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 06/02/2006 có hiệu lực.

(Hình ảnh mang tính minh họa, nguồn internet)

* Quan điểm thứ nhất cho rằng: Tòa án tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T; hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông T và bà N lập ngày 02/6/2006 là vô hiệu. Bởi lẽ: Diện tích các bên chuyển nhượng không đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh (quy định diện tích ở nông thôn tối thiểu là 60m2, trong đó chiều ngang bám mặt đường tối thiểu 4m), trong khi đó ông T nhận chuyển nhượng đất của bà N có 3 m mặt đường. Theo đó, thửa đất mà bà N chuyển nhượng không đảm bảo các điều kiện về tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh thì được coi là không hợp pháp. Theo khoản 2 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai: “Không được công chứng, chứng thực, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh”.

Điều 123 BLDS năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội như sau: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”. Như vậy, đối chiếu các quy định trên, trường hợp diện tích chuyển nhượng nhỏ hơn so với diện tích tối thiểu được tách thửa là vi phạm điều cấm của luật theo Điều 123 BLDS năm 2015. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sẽ bị vô hiệu theo Điều 122 BLDS năm 2015. Bởi vì quy định diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh là văn bản quy phạm pháp luật, có hiệu lực áp dụng cho địa giới hành chính trong tỉnh nên Tòa án phải tuân thủ diện tích tối thiểu khi phân chia.

* Quan điểm thứ hai cho rằng: Tòa án tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T; công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất lập ngày 06/02/2006 của ông T và bà N có hiệu lực pháp luật, bởi lẽ: Mặc dù giấy chuyển nhượng QSDĐ trên không tuân thủ đúng về hình thức (giấy viết tay) và điều kiện về tách thửa (chiều ngang bám mặt đường là 3m) không đủ diện tích tối thiểu theo quyết định của UBND tỉnh quy định tại thời điểm này nhưng giấy chuyển nhượng QSDĐ được lập trước ngày quyết định của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu về tách thửa có hiệu lực; hai bên đã thực hiện xong nội dung hợp đồng theo Điều 129 BLDS năm 2015; Mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND và đáp ứng đủ điều kiện khác về chuyển nhượng QSDĐ; thực tế ông T và bà N vẫn đang ở và sinh sống tại thửa đất chuyển nhượng từ năm 2006 đến nay, không có tranh chấp gì và đây là chỗ ở duy nhất của cả hai ông bà. Vì vậy, Tòa án công nhận hợp đồng có hiệu lực pháp luật và cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quyết định, bản án của Tòa án.      

Tác giả đồng quan điểm với quan điểm thứ hai bởi các lập luận nêu trên. Tuy vậy trên thực tế khi Tòa án tuyên bản án có hiệu lực pháp luật nhưng khi các đương sự làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ vẫn gặp nhiều khó khăn vì pháp luật quy định về nội dung này vẫn còn chồng chéo và nhiều quan điểm khác nhau. Rất mong được trao đổi và nhận được phản hồi từ các đồng nghiệp, cũng như sớm được cấp có thẩm quyền quan tâm, hướng dẫn kịp thời việc áp dụng pháp luật.